Hypothek Glossar (Schweiz)
Begriffe rund um Hypothek, Tragbarkeit und Finanzierung – kurz und verständlich erklärt (A–Z). Nutze das Glossar als Orientierung und kombiniere es mit den Rechnern für konkrete Zahlen.
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Tragbarkeitsrechner
Konservativer Stress-Test: Zins (kalk.), Unterhalt, Amortisation.
Tragbarkeit berechnenA–Z Begriffe
Tipp: Suche benutzen oder über den Index springen. Jede Definition ist kurz gehalten (ca. 40–80 Wörter).
A
- Ablösung
-
Unter Ablösung versteht man das vollständige Zurückzahlen bzw. Ersetzen einer bestehenden Hypothek, z. B. durch eine neue Finanzierung bei einem anderen Anbieter. Das kann beim Laufzeitende oder (konzeptuell) vorzeitig passieren. Oft lohnt es sich, die Belastung neu zu prüfen – vor allem bei geänderten Zinssätzen.
- Amortisation
-
Amortisation bedeutet Rückzahlung einer Hypothekenschuld. In vereinfachten CH-Modellen betrifft das oft die 2. Hypothek (Teil über 2/3 des Kaufpreises), die über eine bestimmte Dauer (z. B. 15 Jahre) reduziert wird. In Tragbarkeitstests zählt Amortisation als jährliche Belastung und kann das Ergebnis spürbar verändern.
- Amortisationsdauer
-
Die Amortisationsdauer ist der Zeitraum, über den eine Schuld (z. B. die 2. Hypothek) zurückgezahlt wird. Eine kürzere Dauer erhöht die jährliche und monatliche Belastung, kann aber die Restschuld schneller senken. In vereinfachten Bankenannahmen wird oft eine fixe Dauer (z. B. 15 Jahre) verwendet.
- Indirekte Amortisation
-
Bei indirekter Amortisation wird die Hypothek nicht direkt getilgt, sondern parallel Vermögen aufgebaut (z. B. in einer Vorsorgelösung). Die Bank betrachtet dennoch die Tragbarkeit: Entscheidend ist, ob die jährliche Belastung inkl. “Amortisations-Äquivalent” verkraftbar bleibt. Dieses Glossar bleibt bewusst auf Konzeptniveau.
B
- Baujahr
-
Das Baujahr einer Immobilie beeinflusst oft den Unterhaltsbedarf und damit die Kosten. Ältere Objekte können höhere laufende Kosten oder Renovationszyklen haben, was in Tragbarkeitstests über den Unterhalt-Anteil relevant wird. Für eine grobe Planung lohnt sich ein konservativer Unterhalt-Satz.
- Belehnung
-
Belehnung (Loan-to-Value, LTV) ist der Anteil des Kaufpreises, der durch die Hypothek finanziert wird: Hypothek ÷ Kaufpreis. Höhere Belehnung bedeutet weniger Eigenkapital und kann strengere Bankkriterien auslösen (z. B. um 80%). Eine tiefere Belehnung verbessert meist die Tragbarkeit indirekt.
- Belehnungsschwelle (80%)
-
80% ist ein häufig genannter Richtwert: Liegt die Belehnung darüber, entspricht das weniger als 20% Eigenkapital (vereinfachte Sicht). Das kann zu strengeren Anforderungen führen, z. B. bezüglich Amortisation oder Tragbarkeit. Es ist kein universelles Gesetz, aber ein praxisnaher Orientierungspunkt.
- Bruttoeinkommen
-
Bruttoeinkommen ist das Einkommen vor Abzügen. In vereinfachten Tragbarkeitstests wird häufig mit Bruttojahreseinkommen gerechnet, weil es eine standardisierte Basis ist. Für den Tragbarkeitssatz zählt meist das gesamte, plausible Haushaltseinkommen. Kleine Änderungen können bei hohen Hypotheken spürbar wirken.
C
- Cashflow (monatlich)
-
Cashflow bezeichnet vereinfacht, wie viel Geld monatlich nach allen regelmässigen Ausgaben übrig bleibt. Für Hypotheken ist relevant, ob Zins, Unterhalt und ggf. Amortisation in den Monatsbudget-Rahmen passen. Die Banklogik nutzt dafür häufig konservative Annahmen; privat hilft ein realistisches Haushaltsbudget.
D
- Dauer
-
“Dauer” kann je nach Kontext Laufzeit einer Hypothek (z. B. Festhypothek) oder Amortisationsdauer bedeuten. Beides beeinflusst die Planung: Laufzeit betrifft Zinsbindung und Erneuerung, Amortisationsdauer die Rückzahlungslast. Für die Tragbarkeit zählt, welche jährliche Belastung in der aktuellen Phase anfällt.
E
- Eigenkapital
-
Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den du aus eigenen Mitteln finanzierst. Mehr Eigenkapital reduziert die Hypothek und damit Zinskosten (auch im Stress-Test) sowie häufig die 2. Hypothek. Das senkt Belehnung und kann die Tragbarkeit verbessern. Als Orientierung werden oft 20% genannt, abhängig vom Modell.
- Zusätzliches Einkommen
-
Zusätzliches Einkommen ist ein weiterer Einkommensbestandteil im Haushalt (z. B. Partner/in). In Tragbarkeitstests verbessert es den Nenner (Einkommen gesamt), sofern es stabil und plausibel ist. Für eine klare Einordnung lohnt eine Simulation mit und ohne Zusatz-Einkommen, um Sensitivität zu sehen.
- Hypothek erneuern
-
Beim Erneuern wird eine Hypothek nach Ablauf der Laufzeit neu abgeschlossen – oft mit neuen Konditionen. Zinsniveau, Produktform (z. B. Fest vs. SARON) und Amortisation können sich ändern. Dadurch verändert sich die Belastung und damit die Tragbarkeit. Eine Neuberechnung ist besonders bei Zinswechseln sinnvoll.
F
- Festhypothek
-
Eine Festhypothek hat einen fixen Zinssatz über eine vereinbarte Laufzeit (z. B. mehrere Jahre). Das bietet Planungssicherheit, aber bei vorzeitiger Ablösung können konzeptuell Kosten entstehen (z. B. Vorfälligkeit). Für Tragbarkeitstests werden häufig trotzdem konservative Annahmen verwendet (kalkulatorischer Zins).
- Finanzierung
-
Finanzierung beschreibt die Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital (Hypothek), mit der ein Kaufpreis bezahlt wird. In der Schweiz wird häufig zwischen 1. und 2. Hypothek unterschieden. Für die Bank ist entscheidend, ob Belehnung und Tragbarkeit innerhalb typischer Richtwerte liegen.
G
- Grundpfand
-
Grundpfand ist die Sicherung einer Hypothek durch ein Pfandrecht an der Immobilie. In der Praxis wird damit das Recht abgebildet, dass die Bank bei Zahlungsproblemen Zugriff auf den Verwertungserlös hat. Das Glossar bleibt hier bewusst allgemein; wichtig ist: Sicherheiten ersetzen keine Tragbarkeit – sie ergänzen sie.
H
- Haushaltsbudget
-
Das Haushaltsbudget ist die Übersicht über monatliche Einnahmen und Ausgaben. Für Hypotheken ist relevant, ob die Belastung (Zins, Unterhalt, Amortisation) in den Alltag passt. Bankmodelle nutzen konservative Annahmen – privat lohnt ein realistischer Plan inklusive Reserven, Renovationen und Nebenkosten.
- Handänderungssteuer (allgemein)
-
Die Handänderungssteuer ist eine mögliche Abgabe beim Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie kann je nach Region unterschiedlich gehandhabt werden. Für Tragbarkeitstests ist sie meist nicht Bestandteil der laufenden Belastung, aber sie kann das verfügbare Eigenkapital reduzieren, wenn sie aus eigenen Mitteln bezahlt wird.
- Hypothek
-
Eine Hypothek ist ein langfristiges Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie, abgesichert über ein Pfandrecht. Vereinfacht gilt: Kaufpreis minus Eigenkapital ergibt die Hypothek. In Tragbarkeitstests zählt, ob die jährliche Belastung aus Zins (oft kalkulatorisch), Unterhalt und ggf. Amortisation im Verhältnis zum Einkommen tragbar ist.
- Hypothekarzins
-
Hypothekarzins ist der effektive (reale) Zinssatz, den du auf die Hypothek bezahlst. Er hängt u. a. von Produktform (Fest, SARON), Laufzeit und Markt ab. Für die Bankprüfung wird zusätzlich ein konservativer kalkulatorischer Zinssatz genutzt, der oft höher ist als der aktuelle Hypothekarzins.
I
- Immobilienwert
-
Immobilienwert ist ein Sammelbegriff für Wertansätze einer Immobilie (z. B. Markt-/Verkehrswert oder Schätzwert). In der Finanzierung ist oft relevant, welcher Wert als Basis für Belehnung herangezogen wird. Für eine Orientierung kann ein Rechner helfen, ersetzt aber keine professionelle Bewertung.
K
- Kalkulatorischer Zinssatz
-
Der kalkulatorische Zinssatz ist ein konservativer Annahme-Zins im Tragbarkeitstest (“Stress-Test”). Banken prüfen damit, ob die Finanzierung auch bei deutlich höheren Zinsen tragbar wäre. Oft wird ein Wert wie 5% verwendet. Dieser Zinssatz ist nicht zwingend der aktuelle Marktzins, sondern ein Sicherheitsansatz.
- Kaufpreis
-
Der Kaufpreis ist der Betrag, den du für die Immobilie bezahlst. In vielen Rechnungen ist er die zentrale Basis: Unterhalt wird häufig als Prozentsatz des Kaufpreises geschätzt (z. B. 1%/Jahr), und die Hypothek ergibt sich als Kaufpreis minus Eigenkapital. Für den maximalen Rahmen hilft eine Schätzung per Rechner.
- Maklerkosten (allgemein)
-
Maklerkosten sind mögliche Transaktionskosten beim Kauf/Verkauf, die je nach Fall anfallen können. Sie gehören typischerweise nicht zur laufenden Hypothekenbelastung, können aber beim Kauf die Liquidität und damit das verfügbare Eigenkapital beeinflussen. In Budgetplanung sollten sie als einmalige Kosten berücksichtigt werden.
L
- Laufzeit
-
Die Laufzeit beschreibt, wie lange ein Hypothekenprodukt (z. B. Festhypothek) gilt, bevor es erneuert wird. Sie beeinflusst Zinsbindung und Planung, nicht direkt die Tragbarkeit-Formel. Bei Laufzeitende können neue Zinsen gelten – darum ist es sinnvoll, Tragbarkeit und Budget vor einer Erneuerung neu zu prüfen.
- Loan-to-Value (LTV)
-
Loan-to-Value (LTV) ist die englische Bezeichnung für Belehnung: Hypothek im Verhältnis zum Kaufpreis. Ein LTV von 80% bedeutet: 80% des Kaufpreises sind fremdfinanziert. Als Richtwert wird häufig diskutiert, ob man unter oder über 80% liegt. Rechne es einfach im Belehnungsrechner.
N
- Nebenkosten
-
Nebenkosten sind zusätzliche Kosten neben dem Zins, die mit Wohnen/Immobilie verbunden sind (z. B. laufender Unterhalt, Abgaben, Versicherungen, Rückstellungen). In Tragbarkeitstests wird dies oft pauschal über einen Unterhaltssatz (z. B. 1% des Kaufpreises pro Jahr) abgebildet. Real können Kosten je nach Objekt stark variieren.
- Notariat (allgemein)
-
Notariat bezeichnet den formellen Prozess rund um Kaufvertrag, Eigentumsübertragung und Urkunden. Notariatskosten können einmalig anfallen und beeinflussen vor allem die Kaufnebenkosten bzw. die Liquidität. In laufenden Tragbarkeitstests sind Notariatskosten in der Regel nicht enthalten, aber sie gehören in eine Kaufplanung.
R
- Refinanzierung
-
Refinanzierung bedeutet, eine bestehende Finanzierung zu ersetzen oder neu zu strukturieren – z. B. bei Ablauf einer Laufzeit, bei Bankwechsel oder zur Anpassung des Produkts. Zins, Belastung und Tragbarkeit können sich dadurch ändern. Deshalb ist eine erneute Tragbarkeitssimulation in der Praxis oft der wichtigste Schritt.
- Renovation
-
Renovation sind grössere Instandsetzungen oder Erneuerungen (z. B. Küche, Bad, Heizung). Sie sind oft unregelmässig, können aber in der Unterhaltsplanung über Rückstellungen abgebildet werden. In Bank-Heuristiken wird Renovationsbedarf häufig indirekt über einen pauschalen Unterhaltssatz (z. B. 1%) mitgedacht.
- Rückstellungen
-
Rückstellungen sind Reserven für zukünftige Kosten (z. B. Renovationen). Sie glätten den Finanzbedarf über die Zeit und helfen, Unterhalt realistisch zu planen. Im Tragbarkeitstest wird dies oft pauschal über einen Unterhalts-/Nebenkostensatz abgebildet. Für die private Planung ist es sinnvoll, Rückstellungen bewusst einzuplanen.
S
- SARON
-
SARON ist ein Referenzzins für variabel bzw. kurzfristig angepasste Hypothekenmodelle. Im Gegensatz zur Festhypothek kann sich der effektive Zins regelmässig ändern. Für Tragbarkeitstests ist deshalb der kalkulatorische Zinssatz besonders relevant, weil er Zinsrisiken abfedern soll. Bei Erneuerung kann ein Produktwechsel sinnvoll sein.
- Schätzwert
-
Schätzwert ist eine Schätzung des Immobilienwerts, z. B. als interne Bankbewertung oder als vereinfachtes Modell. Für die Finanzierung ist relevant, ob Kaufpreis und Schätzwert nahe beieinander liegen, weil daraus die Belehnung abgeleitet werden kann. Ein Rechner kann nur Orientierung geben – nicht die Bankbewertung ersetzen.
- Schuldbrief
-
Ein Schuldbrief ist ein gängiges Sicherungsinstrument im Schweizer Immobilienbereich. Er bildet die Forderung und das Pfandrecht ab und dient als Sicherheit für die Bank. Die technische Ausgestaltung kann komplex sein; für die Tragbarkeit ist entscheidend, ob die jährliche Belastung tragbar bleibt – unabhängig von der Sicherungsform.
- Schuldendienst
-
Schuldendienst bezeichnet die regelmässigen Zahlungen für Schulden, bei Hypotheken primär Zins und ggf. Amortisation. In Tragbarkeitstests wird der Schuldendienst häufig zusammen mit Unterhalt/Nebenkosten zur Gesamtbelastung addiert. Ein hoher Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen verschlechtert die Tragbarkeit.
- Stress-Test
-
Ein Stress-Test prüft, ob eine Finanzierung auch unter ungünstigeren Bedingungen verkraftbar wäre – z. B. bei deutlich höheren Zinsen. Im Hypothekenkontext entspricht das häufig dem Einsatz eines kalkulatorischen Zinssatzes und pauschaler Unterhaltsannahmen. Der Zweck ist Risikoabsicherung und Schutz vor Überschuldung.
T
- Tragbarkeit
-
Tragbarkeit misst, wie hoch die jährliche Belastung (Zins, Unterhalt/Nebenkosten, ggf. Amortisation) im Verhältnis zum Einkommen ist. In der Schweiz wird häufig ein Richtwert um 33% diskutiert. Es handelt sich um eine konservative Banklogik, die Zinsrisiko und laufende Kosten berücksichtigt. Für Zahlen: Rechner nutzen.
- Tragbarkeitsschwelle (33%-Regel)
-
Die Tragbarkeitsschwelle ist ein Richtwert, bis zu welchem Prozentsatz der jährlichen Belastung am Einkommen als “tragbar” gilt. Häufig wird um 33% gearbeitet; je nach Modell kann es Pufferzonen geben. Wichtig: Es ist ein Orientierungswert, kein Automatismus. Nutze die Schwelle als Steuergrösse in Simulationen.
- Tilgung
-
Tilgung ist ein anderes Wort für Rückzahlung einer Schuld, im Hypothekenkontext meist als Amortisation bezeichnet. In vereinfachten CH-Modellen betrifft die obligatorische Tilgung oft die 2. Hypothek (über 2/3 des Kaufpreises). Tilgung reduziert langfristig die Restschuld, erhöht aber kurzfristig die jährliche Belastung.
U
- Unterhalt
-
Unterhalt umfasst laufende Instandhaltung und längerfristige Erneuerungen einer Immobilie. Banken rechnen in Tragbarkeitstests oft mit einem pauschalen Prozentsatz des Kaufpreises (z. B. 1% pro Jahr) als Heuristik. Real hängt Unterhalt stark von Alter, Zustand und Objektart ab. Eine konservative Planung reduziert Überraschungen.
V
- Verkehrswert
-
Verkehrswert ist der angenommene Marktwert einer Immobilie, also was im Markt realistisch erzielbar wäre. Für Finanzierung kann der relevante Wertansatz (Kaufpreis vs. Schätzung) die Belehnung beeinflussen. Für Planung ist ein Richtwert hilfreich, aber Banken und Gutachten können abweichen. Nutze den Wert als Orientierung, nicht als Fixpunkt.
- Vorfälligkeitsentschädigung (konzeptuell)
-
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann konzeptuell anfallen, wenn eine Festhypothek vor Ablauf der Laufzeit beendet wird. Sie soll vereinfacht den wirtschaftlichen Nachteil des Anbieters ausgleichen. Für Planung bedeutet das: Vorzeitige Ablösung kann Kosten auslösen und sollte budgetär berücksichtigt werden. Das Glossar bleibt absichtlich ohne Detailformeln.
Z
- Zinsrisiko
-
Zinsrisiko ist das Risiko, dass Zinsen steigen und die Finanzierung teurer wird. Besonders bei grossen Hypotheken kann ein Zinsanstieg die Belastung deutlich erhöhen. Genau deshalb wird im Tragbarkeitstest ein kalkulatorischer Zinssatz verwendet. Wer das Zinsrisiko versteht, kann Finanzierung und Budget robuster planen.
M
- Mieten oder Kaufen
-
“Mieten oder Kaufen” ist eine Vergleichsfrage: Welche monatliche Belastung ist in einem vereinfachten Modell tiefer – Miete oder Kauf (Zins real + Unterhalt + optional Amortisation)? Das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Investmentberatung. Nutze es als Entscheidungshilfe und prüfe danach Tragbarkeit und Belehnung separat.
P
- Planung (Kauf & Finanzierung)
-
Gute Planung kombiniert Kaufpreisrahmen, Eigenkapital, Belehnung und Tragbarkeit. Ein effizienter Ablauf ist: Preisrahmen schätzen, Belehnung prüfen, Amortisation verstehen, Tragbarkeit konservativ testen. So erkennst du früh, ob der Kaufpreis zu hoch ist oder ob mehr Eigenkapital nötig wird. Der Hub bündelt die Tools.
- Pensionskasse (2. Säule) – Grundprinzip
-
Die 2. Säule ist ein Vorsorgevermögen, das je nach Rahmenbedingungen als Eigenkapital-Komponente in Betracht kommen kann. Im Glossar bleibt es bewusst beim Grundprinzip: Es kann die Eigenkapitalquote beeinflussen und so Belehnung/Tragbarkeit verändern. Für eine Einordnung fokussiere zuerst auf die Rechenlogik, nicht auf Einzelfallregeln.
W
- Wohnkosten
-
Wohnkosten sind die laufenden Kosten für Wohnen – bei Miete typischerweise Miete plus Nebenkosten, bei Eigentum Zins, Unterhalt/Nebenkosten und ggf. Amortisation. In Tragbarkeitstests wird die Eigentumsbelastung konservativ berechnet. Für eine Orientierung kannst du Miete vs. Kauf vergleichen und danach Tragbarkeit final testen.
O
- Objekttyp (Wohnung/Haus)
-
Der Objekttyp beeinflusst Unterhalt, Nebenkosten und manchmal die Wertschätzung. Ein Haus kann z. B. höhere Instandhaltungslasten haben als eine Wohnung, während bei Wohnungen Gemeinschaftskosten relevant sind. In konservativen Modellen wird häufig pauschal gearbeitet – deshalb lohnt es, Unterhalt realistisch zu wählen.
Q
- Eigenkapitalquote
-
Die Eigenkapitalquote ist Eigenkapital ÷ Kaufpreis. Sie ist das Gegenstück zur Belehnung: Je höher die Eigenkapitalquote, desto tiefer die Hypothek und meist auch das Risiko. Als grober Richtwert wird oft ≥ 20% diskutiert. Für schnelle Orientierung: Belehnung/Quote im Belehnungsrechner berechnen.
- 1. Hypothek
-
Die 1. Hypothek ist in vereinfachten CH-Modellen der Teil der Hypothek bis etwa 2/3 des Kaufpreises. Dieser Anteil gilt häufig als “stabiler” Teil. Alles darüber zählt als 2. Hypothek. Die Aufteilung ist wichtig, weil die 2. Hypothek typischerweise amortisiert wird und so die Tragbarkeit beeinflussen kann.
- 2. Hypothek
-
Die 2. Hypothek ist vereinfacht der Teil der Finanzierung über 2/3 des Kaufpreises. In vielen Modellen wird erwartet, dass dieser Teil innerhalb einer bestimmten Dauer (z. B. 15 Jahre) amortisiert wird. Dadurch erhöht sich kurzfristig die jährliche Belastung – was die Tragbarkeit verschlechtern kann.
- Unterhaltskosten
-
Unterhaltskosten sind die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und langfristige Erneuerungen. Banken rechnen im Tragbarkeitstest oft pauschal (z. B. 1% des Kaufpreises pro Jahr). Das ist eine Heuristik, keine Zusage. Für Planung hilft, das eigene Objekt (Alter/Zustand) konservativ einzuschätzen und Reserven zu bilden.
- Zins (jährlich)
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Zins ist der Preis für Fremdkapital. Im Tragbarkeitstest wird häufig ein kalkulatorischer Zinssatz verwendet, der höher sein kann als der reale Hypothekarzins. Dadurch wird geprüft, ob du auch bei höheren Zinsen tragbar bleibst. Zins ist meist der grösste Hebel in der Belastung – daher lohnt Sensitivitätstests.
- Zinsbindung
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Zinsbindung beschreibt, wie lange ein Zinssatz fix bleibt (z. B. bei Festhypothek). Je länger die Bindung, desto stabiler die kurzfristige Planung – aber die Konditionen können anders ausfallen. Bei Ablauf der Bindung wird erneuert, wodurch sich der Zins ändern kann. Dann ist eine Tragbarkeit-Neuberechnung besonders relevant.
- Zinskosten
-
Zinskosten sind die jährlichen oder monatlichen Kosten, die aus Hypothek × Zinssatz entstehen. In Bankmodellen werden Zinskosten im Stress-Test häufig mit einem höheren Zinssatz gerechnet (kalkulatorisch), um Zinsrisiko zu berücksichtigen. Dadurch kann die Tragbarkeit deutlich strenger ausfallen als bei Marktzins-Rechnungen.
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