FAQ zur Hypothek (Schweiz)

Tragbarkeit beschreibt, ob die jährliche Gesamtbelastung einer Finanzierung (Zins, Unterhalt/Nebenkosten und ggf. Amortisation) im Verhältnis zum Einkommen als “verkraftbar” gilt. Banken nutzen dafür oft konservative Annahmen. Eine schnelle Orientierung liefert der Tragbarkeitsrechner.

Die 33%-Regel ist eine verbreitete Heuristik: Liegt die jährliche Belastung bei maximal rund einem Drittel des Bruttoeinkommens, gilt das Risiko als eher kontrollierbar. Es ist kein Gesetz, sondern ein Orientierungswert. Details zur Logik findest du in Tragbarkeit erklärt.

Typisch werden drei Komponenten berücksichtigt: (1) Zinskosten (häufig mit kalkulatorischem Zinssatz), (2) Unterhalt/Nebenkosten als pauschaler Anteil am Kaufpreis (z. B. 1%) und (3) Amortisation der 2. Hypothek, falls vorhanden. Zur Unterhalt-Komponente: Unterhaltskosten.

“Knapp” bedeutet: Du liegst nahe am Richtwert (z. B. 33–36%). “Nicht tragbar” liegt darüber. Typische Hebel sind mehr Eigenkapital, ein tieferer Kaufpreis oder eine geringere 2. Hypothek/Amortisation. Für konkrete Wirkung: erst im Tragbarkeitsrechner simulieren, danach Stellschrauben planen.

Der kalkulatorische Zinssatz ist ein Stress-Test-Zins, mit dem Banken prüfen, ob du auch bei höheren Zinsen tragbar bleibst. Er liegt oft über dem aktuellen Marktzins. Das Ziel ist Risikoreduktion bei Zinsanstiegen. Eine klare Erklärung findest du unter Kalkulatorischer Zinssatz.

Weil die Tragbarkeit nicht nur “heute” stimmen soll, sondern auch bei einem Zinsanstieg. Ein höherer Annahme-Zins wirkt wie ein Sicherheits-Puffer. So wird das Risiko reduziert, dass Haushalte bei Zinsänderungen finanziell überfordert werden. Mehr Kontext: kalkulatorischer Zinssatz.

Für “Was kostet es aktuell?” ist der reale Zins nützlich. Für “Bestehe ich die Banklogik?” ist der kalkulatorische Zins entscheidend. Idealer Workflow: (1) Tragbarkeit konservativ testen, (2) Kosten realistisch einschätzen, (3) Entscheidung treffen. Starte mit Tragbarkeit berechnen.

Zins wirkt direkt auf die jährliche Belastung: Hypothek × Zinssatz. Bei hohen Hypotheken können schon kleine Zinsänderungen grosse Beträge bewegen. Deshalb lohnt eine Neuberechnung insbesondere bei Erneuerung/Wechsel. Siehe auch Hypothek erneuern.

Als grobe Orientierung wird häufig von rund 20% Eigenkapital gesprochen. Das reduziert die Belehnung und damit Risiko. Die exakten Kriterien können variieren, aber mehr Eigenkapital verbessert oft die Ausgangslage. Ein Überblick steht unter Eigenkapital.

Belehnung (Loan-to-Value) ist das Verhältnis von Hypothek zum Kaufpreis: Hypothek ÷ Kaufpreis. Je höher die Belehnung, desto mehr Fremdfinanzierung steckt drin. Häufig wird 80% als wichtige Schwelle betrachtet. Rechne es schnell im Belehnungsrechner.

Über 80% bedeutet: Du bringst weniger als 20% Eigenkapital ein (vereinfacht). Das kann zu strengeren Kriterien führen – z. B. mehr Eigenkapital, strengere Tragbarkeit oder stärkere Amortisationsanforderungen. Für die Einordnung nutze Belehnung berechnen.

Mehr Eigenkapital bedeutet eine kleinere Hypothek. Dadurch sinken Zinskosten (auch im Stress-Test) und meist auch die 2. Hypothek. Beides wirkt positiv auf die Tragbarkeit. Praktisch: Erst Belehnung prüfen, dann Tragbarkeit testen. Start: Tragbarkeit berechnen.

Vereinfacht: Die 1. Hypothek deckt typischerweise bis etwa 2/3 des Kaufpreises. Alles darüber kann als 2. Hypothek gelten. Dieser Teil wird in vielen Modellen stärker amortisiert. Für die Aufteilung und Belehnung nutze Belehnungsrechner.

15 Jahre ist ein verbreiteter Richtwert in vereinfachten Bankmodellen: Der “riskantere” Teil über 2/3 soll über die Zeit reduziert werden. Die genaue Vorgabe kann variieren, aber als Näherung ist es hilfreich. Rechne die lineare Amortisation im Amortisationsrechner.

Wenn deine Hypothek maximal bis etwa 2/3 des Kaufpreises reicht, fällt in vielen vereinfachten Modellen keine obligatorische Amortisation der 2. Hypothek an. Dann besteht die Belastung primär aus Zins und Unterhalt. Prüfe es mit Amortisation berechnen.

Amortisation erhöht kurzfristig die jährliche Belastung, kann aber langfristig die Restschuld reduzieren. Für die Tragbarkeit zählt, was jährlich “abfliesst”. Deshalb ist es wichtig, Amortisation im Tragbarkeitstest an-/abschalten zu können: Tragbarkeit berechnen.

Ein praktikabler Ansatz ist: (1) Tragbarkeit grob als Ziel setzen (z. B. 33%), (2) mit Zinssatz/Unterhalt/Amortisation rechnen, (3) Kaufpreis so lange anpassen, bis die Belastung passt. Der Maximaler Kaufpreis Rechner macht das (vereinfacht) per Annahmen – danach immer final im Tragbarkeitsrechner prüfen.

Unterhalt/Nebenkosten sind laufende und periodische Kosten rund um die Immobilie (Instandhaltung, Rückstellungen, Abgaben etc.). In Bank-Heuristiken wird oft pauschal mit ca. 1% des Kaufpreises pro Jahr gerechnet – als Richtwert, nicht als Garantie. Details: Unterhaltskosten.

Zusätzliches Einkommen erhöht den Nenner der Tragbarkeit (Einkommen gesamt) und kann die Tragbarkeit verbessern – sofern es stabil und plausibel ist. Für ein Gefühl: Tragbarkeit mit und ohne Zusatz-Einkommen testen. Start: Tragbarkeit berechnen.

Das Modell vergleicht monatliche Mietkosten (Miete + Nebenkosten) mit vereinfachten Kaufkosten (Zins real + Unterhalt + optional Amortisation). Es ist keine Rendite-/Investitionsrechnung und ignoriert Faktoren wie Steuern oder Wertentwicklung. Nutze: Mieten oder Kaufen.

Ein sinnvoller Ablauf: (1) Preisrahmen grob über Maximaler Kaufpreis, (2) Belehnung prüfen im Belehnungsrechner, (3) Amortisation verstehen über Amortisationsrechner, (4) final Tragbarkeit konservativ testen im Tragbarkeitsrechner.

Weil er die Banklogik (Stress-Test) in einem zusammenhängenden Modell abbildet: Zins (kalk.), Unterhalt und Amortisation. Viele Einzelfragen laufen dort zusammen. Wenn du unsicher bist, starte immer mit Tragbarkeit berechnen.

Bei Erneuerung/Ablösung können Zins, Produktform und Amortisation ändern. Dadurch ändert sich die jährliche Belastung und damit die Tragbarkeit. Deshalb ist eine Neuberechnung sinnvoll – besonders bei Zinswechseln. Siehe Hypothek erneuern.

Prüfe Begriffe im Glossar oder lies die ausführliche Erklärung zu Tragbarkeit. Für Zahlen: immer kurz im Tragbarkeitsrechner testen.

Nicht zwingend. Tragbarkeit ist eine Bank-Orientierung, keine Komfortgarantie. Haushaltsbudgets, Reserven und Lebensstil spielen eine grosse Rolle. Nutze das Resultat als Ausgangspunkt und rechne konservativ – am besten im Tragbarkeitsrechner.

Weil Unterhalt stark variiert (Objekt, Alter, Zustand) und Banken mit Heuristiken arbeiten müssen. Eine pauschale Regel wie “1%” ist ein vereinfachter Sicherheitsansatz. Du kannst das Verständnis vertiefen unter Unterhaltskosten.

Ja: Tiefere Belehnung bedeutet meist mehr Eigenkapital und damit weniger Hypothek. Das senkt Zinskosten und oft die 2. Hypothek, wodurch auch die Amortisationslast sinken kann. Prüfe zuerst Belehnung im Belehnungsrechner.

Ja: Nutze den Hypothekenrechner Hub für einen Schnell-Rechner (Hypothek & Belehnung) und gehe dann direkt zum Tragbarkeitsrechner für die vollständige Prüfung mit Annahmen.