So funktioniert der Tragbarkeitsrechner
Schweizer Banken prüfen nicht nur den aktuellen Zins, sondern die langfristige Tragbarkeit unter Stressannahmen. Dieser Rechner bildet die gängige Logik ab: Hypothek = Kaufpreis − Eigenkapital. Daraus werden kalkulatorische Zinsen, Unterhalt und – falls relevant – die Amortisation der 2. Hypothek berechnet.
Tipp: Für die Zins-/Laufzeit‑Sicht eignet sich der Hypothekenrechner. Für die Belehnung/LTV‑Einschätzung der Belehnungsrechner.
Welche Annahmen verwenden Banken?
Häufige Faustregeln in der Schweiz:
- Kalkulatorischer Zinssatz (z. B. 5%) als Sicherheitsmarge. Mehr Details: kalkulatorischer Zinssatz.
- Unterhalt/Nebenkosten (z. B. 1% p.a. vom Kaufpreis) für Instandhaltung und laufende Kosten.
- Amortisation der 2. Hypothek (über 2/3 des Objektwerts) oft innert 15 Jahren.
- Tragbarkeitsgrenze häufig bei ca. 33% (Gesamtbelastung / Bruttoeinkommen).
So rechnen Banken in der Schweiz
Die Standard‑Logik (vereinfachtes Modell) lautet:
- 1. Hypothek: bis 2/3 des Kaufpreises
- 2. Hypothek: Restbetrag darüber
- Jährliche Belastung = Zins + Unterhalt + Amortisation (optional)
- Tragbarkeit = jährliche Belastung / jährliches Einkommen
Du willst die Tragbarkeit einer anderen Immobilie prüfen? Nutze einfach wieder die Berechnung oben – die Haupt‑Berechnung ist immer hier auf /.
Beispielrechnung
Beispielwerte – du kannst sie oben direkt nachbauen.
- Kaufpreis: CHF 850’000, Eigenkapital: CHF 170’000 ⇒ Hypothek: CHF 680’000
- Stresszins: 5% ⇒ Zins p.a.: CHF 34’000
- Unterhalt: 1% vom Kaufpreis ⇒ CHF 8’500 p.a.
- 2. Hypothek: oberhalb von 2/3 (≈ CHF 566’667) ⇒ ≈ CHF 113’333
- Amortisation (15 Jahre): ≈ CHF 7’556 p.a.
- Gesamtbelastung p.a.: ≈ CHF 50’056
- Einkommen: CHF 150’000 ⇒ Tragbarkeit: ≈ 33.4% (knapp)
FAQ zur Tragbarkeit
Was bedeutet „Tragbarkeit“ bei einer Hypothek?
Tragbarkeit ist das Verhältnis der jährlichen Hypothekarbelastung (kalkulatorische Zinsen + Unterhalt + ggf. Amortisation) zum Bruttojahreseinkommen. Viele Banken verwenden als Richtwert ca. 33%.
Warum wird mit 5% gerechnet, wenn mein aktueller Zins tiefer ist?
Banken prüfen die Belastbarkeit unter Stress, um Zinsanstiege abzufedern. Darum wird häufig ein kalkulatorischer Zinssatz (z. B. 5%) verwendet. Details siehe kalkulatorischer Zinssatz.
Was ist die 1. und 2. Hypothek?
Die 1. Hypothek deckt typischerweise bis 2/3 des Kaufpreises ab. Der darüber liegende Teil ist die 2. Hypothek, die häufig innert einer Frist (z. B. 15 Jahre) amortisiert werden muss.
Wie beeinflusst Eigenkapital die Tragbarkeit?
Mehr Eigenkapital reduziert die Hypothek und damit Zinskosten – die Tragbarkeit verbessert sich. Zusätzlich sinkt die Belehnung (LTV), was je nach Institut positiv bewertet wird.
Was kann ich tun, wenn es „nicht tragbar“ ist?
Typische Hebel sind: mehr Eigenkapital, günstigerer Kaufpreis (siehe maximaler Kaufpreis), höheres (nachweisbares) Einkommen oder ein Objekt mit tieferen Unterhaltskosten.